۱. قبل از پرداخت چه مواردی را بررسی کنیم

مالکیت آپارتمان با ارائه گواهی از اداره ثبت املاک و مستغلات کشور تأیید می‌شود. نام مالک باید با گذرنامه فرد اجاره‌کننده آپارتمان مطابقت داده شود. اگر مستاجر از اقوام یا دوستان مالک است، باید از او خواسته شود که وکالتنامه‌ای از مالک ارائه دهد. گواهی محضری چنین وکالتنامه‌ای صراحتاً توسط قانون الزامی نیست.

قرارداد کاغذی. قرارداد اجاره به صورت کتبی منعقد می‌شود. بدون آن، شهادت شهود در یک اختلاف قابل استناد نیست؛ فقط مکاتبات، رسیدها و سایر شواهد کتبی باقی می‌مانند.

چه مواردی را باید در قرارداد ذکر کرد:

• جزئیات گذرنامه هر دو طرف و آدرس دقیق
• مدت استخدام
• مبلغ کارمزد و تاریخ پرداخت
• سپرده امنیتی و شرایط استرداد آن
• چه کسی هزینه آب و برق را پرداخت می‌کند؟
• چه کسی با مستاجر در آپارتمان زندگی خواهد کرد؟
• موجودی وسایل موجود در آپارتمان (گواهی پذیرش)

مدت قرارداد اجاره، حقوق مستاجر را تغییر می‌دهد. یک قرارداد اجاره حداکثر برای پنج سال منعقد می‌شود و اگر مدت آن مشخص نشده باشد، برای پنج سال منعقد شده در نظر گرفته می‌شود. قرارداد اجاره برای مدت حداکثر یک سال، کوتاه مدت نامیده می‌شود. قوانین مربوط به مستاجران موقت، اجاره فرعی و حق ترجیحی تمدید در مورد آن اعمال نمی‌شود، مگر اینکه خود قرارداد خلاف آن را ذکر کرده باشد. یک مستاجر دائمی جدید، صرف نظر از مدت، با رضایت صاحبخانه نقل مکان می‌کند. رضایت برای افراد زیر سن قانونی لازم نیست.

۲. چه کسی و چه زمانی اعلام ورود را ارسال می‌کند

تصویر: هوش مصنوعی تولید شده توسط تیم تحریریه خبرگزاری کاروان اینفو

به عنوان یک قاعده کلی، اطلاع رسانی در مورد ورود یک شهروند خارجی توسط طرف میزبان انجام می‌شود. قانون مواردی را فهرست می‌کند که این کار باید توسط خود شهروند خارجی انجام شود و اجاره خانه تحت قرارداد اجاره یکی از آنهاست. مستاجر اطلاع رسانی را حضوری یا الکترونیکی ارسال می‌کند و یک نسخه از قرارداد را پیوست می‌کند. هر کودکی که در قرارداد ذکر شده باشد نیز ممکن است در اطلاع رسانی گنجانده شود.

دو گزینه دیگر نیز وجود دارد. اگر مالک و مستاجر روسی حساب‌های Gosuslugi داشته باشند، اعلان در آنجا ارسال می‌شود و مالک رضایت خود را از طریق پورتال تأیید می‌کند. اگر مالک در خارج از کشور زندگی می‌کند، مستاجر خود به آنها اطلاع می‌دهد و رضایت‌نامه محضری از مالک را نیز ضمیمه می‌کند.

تأیید ثبت نام، بخش جداشدنی از اطلاعیه با مهر است. در صورت ارسال آنلاین، به حساب شخصی شما در Gosuslugi ارسال می‌شود. ثبت نام برای مدت مشخص شده در اطلاعیه، حداکثر یک سال، صادر می‌شود. طرف میزبان حق ندارد گذرنامه یا کارت مهاجرت شما را نزد خود نگه دارد.

قبل از امضای قرارداد، بهتر است با مالک در مورد اینکه چه کسی و چگونه اخطار را ارسال کند، به توافق برسید و قبل از پایان مدت، بخش قابل فسخ قرارداد را دریافت کنید.

اگر مجوز اقامت موقت یا اجازه اقامت دارید. دارنده مجوز اقامت موقت، مقیم موقت محسوب می‌شود، در حالی که دارنده مجوز اقامت، مقیم دائم محسوب می‌شود. آدرس آنها توسط ثبت محل اقامتشان ثبت می‌شود. درخواست توسط خود شهروند خارجی ارائه می‌شود: حضوری، از طریق Gosuslugi (Gosuslugi) یا مرکز چند منظوره (MFC)، ظرف هفت روز کاری پس از دریافت سند یا نقل مکان به محل اقامت. مبنای ثبت، حق استفاده از محل اقامت است و مدارک پشتیبان به درخواست پیوست می‌شوند. اگر دارنده مجوز اقامت در جایی غیر از آدرس ثبت شده خود زندگی می‌کند، می‌تواند با رضایت کتبی میزبان، ورود خود را به میزبان اطلاع دهد.

مسکو و منطقه مسکو. از اول سپتامبر ۲۰۲۵ تا اول سپتامبر ۲۰۲۹، آزمایشی برای ثبت نام شهروندان خارجی در حال انجام است. شرکت‌کنندگان، شهروندان خارجی بدون ویزا هستند که برای کار وارد می‌شوند، از جمله شهروندان اتحادیه اقتصادی اوراسیا (EAEU)، اما به جز شهروندان بلاروس. از اول سپتامبر ۲۰۲۶، این آزمایش شامل شهروندان خارجی بدون ویزا نیز می‌شود که بیش از ۹۰ روز برای اهداف غیرکاری در منطقه اقامت دارند، به جز کودکان، شهروندان بلاروس و دیپلمات‌ها. قوانین ثبت نام و ثبت نام مندرج در فصل‌های ۳ و ۴ قانون ثبت مهاجرت، از جمله رویه اطلاع رسانی ورود، برای شرکت‌کنندگان اعمال نمی‌شود. شرکت‌کنندگان باید محل اقامت خود را از طریق برنامه "امینا" گزارش دهند و در صورت جابجایی، این کار را ظرف سه روز کاری انجام دهند. اگر تلفن آنها موقعیت جغرافیایی آنها را بیش از سه روز کاری ارسال نکند، ثبت نام آنها لغو می‌شود و اگر هیچ دلیل قانونی برای اقامت آنها وجود نداشته باشد، به فهرست افراد تحت کنترل اضافه می‌شوند.

۳. خطرات یک «آپارتمان لاستیکی» چیست؟

آپارتمان «لاستیکی» جایی است که افراد بدون اینکه واقعاً در آنجا زندگی کنند، در آن ثبت نام می‌شوند. قانون جزا این را به عنوان ثبت نام ساختگی در محل سکونت، طبق ماده ۳۲۲.۳ تعریف می‌کند. ثبت نام در صورتی ساختگی است که اطلاعات یا اسناد آگاهانه نادرست باشند، اگر فرد قصد زندگی در آن آدرس را نداشته باشد، یا اگر مالک قصد تأمین مسکن را نداشته باشد. این شامل ثبت نام در آدرس سازمانی که فرد در آن کار نمی‌کند نیز می‌شود.

مجازات آن جریمه نقدی از ۱۰۰۰۰۰ تا ۵۰۰۰۰۰ روبل یا تا پنج سال درآمد، کار اجباری تا پنج سال یا حبس تا پنج سال است. هر کسی که به حل جرم کمک کرده باشد، از مسئولیت معاف است، مگر اینکه اقدامات او عناصر دیگری را تشکیل دهد.

بر اساس این ترتیب، آدرس واقعی فرد ثبت نمی‌شود. نقض قوانین ثبت مهاجرت با جریمه‌ای از ۲۰۰۰ تا ۵۰۰۰ روبل مجازات می‌شود؛ در مسکو، سن پترزبورگ و مناطق مسکو و لنینگراد، این کار با جریمه‌ای از ۵۰۰۰ تا ۷۰۰۰ روبل مجازات می‌شود. در هر دو مورد، اخراج از کشور امکان‌پذیر است.

۴. حقوق کارفرما و فسخ قرارداد

اخراج کسی از خانه یا محدود کردن استفاده او از آن، از جمله خدمات رفاهی، فقط به دلایل و مطابق با رویه‌های تعیین‌شده توسط قانون مجاز است. بنا به درخواست موجر، دادگاه اجاره را فسخ می‌کند. پس از فسخ، مستأجر بر اساس تصمیم دادگاه اخراج می‌شود و اجرای حکم توسط مأمور اجرا انجام می‌شود.

زمینه های فسخ به درخواست مالک (ماده 687 قانون مدنی):

• پرداخت به مدت شش ماه انجام نشده باشد، مگر اینکه قرارداد مدت طولانی‌تری را پیش‌بینی کرده باشد؛
• در مورد اجاره‌های کوتاه‌مدت، اجاره بیش از دو بار پس از مهلت پرداخت پرداخت نشده باشد؛
• مستأجر یا کسانی که او مسئول آنهاست، خانه را تخریب یا به آن آسیب رسانده‌اند.

دادگاه می‌تواند تا یک سال به کارفرما فرصت دهد تا تخلفات را اصلاح کند و بنا به درخواست کارفرما، تصمیم فسخ قرارداد را برای یک سال دیگر به تعویق بیندازد. برای اجاره‌های کوتاه‌مدت، این قانون فقط در صورتی اعمال می‌شود که به طور خاص در قرارداد ذکر شده باشد.

مستأجر حق دارد در هر زمان با دادن اخطار کتبی سه ماهه به موجر، قرارداد را فسخ کند. موجر فقط در مواردی که قانون یا قرارداد تصریح کرده است، می‌تواند اجاره بها را به طور یکجانبه تغییر دهد. در صورت عدم تحقق شرایط قراردادی یا توقف تعهد، ودیعه بازگردانده می‌شود، مگر اینکه طرفین به طور دیگری توافق کرده باشند.

سه ماه قبل از پایان مدت اجاره، صاحبخانه باید پیشنهاد تمدید اجاره را بدهد یا در صورتی که تصمیم بگیرد ملک را حداقل برای یک سال اجاره ندهد، اخطاریه رد اجاره را ارائه دهد. اگر آنها سکوت کنند و مستاجر تمدید را بپذیرد، اجاره با همان شرایط تمدید می‌شود.

۵. اگر صاحبخانه بدون مراجعه به دادگاه ملک را تخلیه کند

تغییرات غیرمجاز در قفل‌ها، تخریب اموال یا قطع آب و برق در یک اختلاف مسکن ممکن است سوءاستفاده از قدرت محسوب شود. اگر چنین اقداماتی باعث آسیب قابل توجهی شود، مجازات آن کیفری است: جریمه نقدی تا ۸۰،۰۰۰ روبل، خدمات اجتماعی یا کار اصلاحی یا بازداشت. اگر با خشونت یا تهدید انجام شود، مجازات آن تا پنج سال زندان است. اگر آسیب قابل توجهی ایجاد نکند، این یک جرم اداری است که با جریمه نقدی ۱۰۰ تا ۳۰۰ روبل یا اخطار قابل مجازات است.

در چنین شرایطی چه باید کرد:

• با پلیس با شماره ۱۰۲ یا شماره واحد ۱۱۲ تماس بگیرید؛
• از آنچه اتفاق می‌افتد عکس و فیلم بگیرید؛
• قرارداد، مکاتبات با مالک و مدرک پرداخت را نگه دارید؛
• برای اقلام آسیب دیده یا گم شده، از طریق دادگاه درخواست جبران خسارت کنید.

۶. چگونه هنگام جستجوی مسکن، کلاهبرداری را تشخیص دهیم

سرقت پول از طریق فریب، طبق ماده ۱۵۹ قانون مجازات، جرم کلاهبرداری محسوب می‌شود. هنگام اجاره محل، مراقب درخواست‌هایی مبنی بر پرداخت وجه قبل از بازدید آپارتمان، قبل از امضای قرارداد یا صرفاً برای قرار گرفتن در لیست مستاجران بالقوه باشید. همین احتیاط در صورتی که یک "نماینده" برای یافتن ملک بدون قرارداد کتبی، وجهی دریافت کند، نیز لازم است.

قبل از پرداخت:

• آپارتمان شخصاً بازرسی شد
• عصاره ثبت شده از اداره ثبت املاک و مستغلات با گذرنامه مالک تأیید شده است.
• این توافق‌نامه به امضای دو طرف رسید
• پول در مقابل رسید یا از طریق حواله با هدف پرداخت منتقل شده است

۷. چه چیزهایی از ۳ نوامبر ۲۰۲۶ تغییر خواهد کرد؟

جریمه‌ها از ۳ نوامبر ۲۰۲۶ افزایش می‌یابد:

اشتباهات رایج

• اجاره کردن یک مکان بدون قرارداد کتبی به این معنی است که شما نمی‌توانید در یک اختلاف به شاهدان تکیه کنید.
• صاحبخانه را به عنوان کسی که باید اخطار را بدهد در نظر بگیرید. طبق قرارداد اجاره، قانون این مسئولیت را بر عهده مستاجر می‌گذارد.
• موافقت با ثبت نام در آدرس شخص دیگری. این طرح "آپارتمان لاستیکی" است.
• قبل از بازرسی و امضای قرارداد، پرداخت کنید. بدون قرارداد و رسید، اثبات پرداخت دشوار است.
• بخش جداشونده اعلان را حذف کنید. این همان چیزی است که ثبت نام را تأیید می‌کند.
• هنگام تعویض قفل‌ها، بی‌سروصدا محل را ترک کنید. تخلیه پس از فسخ اجاره‌نامه با حکم دادگاه تعیین می‌شود.

سوالات متداول (FAQ)