1. Что проверить до оплаты

Права на квартиру подтверждает выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Имя собственника в ней стоит сверить с паспортом человека, который сдаёт жильё. Если сдаёт родственник или знакомый владельца, у него стоит попросить доверенность от собственника. Нотариальное удостоверение для такой доверенности закон прямо не требует.

Договор на бумаге. Договор найма заключают в письменной форме. Без него в споре нельзя ссылаться на показания свидетелей, остаются только переписка, расписки и другие письменные доказательства.

Что записать в договор:

• Паспортные данные обеих сторон и точный адрес
• Срок найма
• Размер платы и дату платежа
• Обеспечительный платёж и условия его возврата
• Кто платит за коммунальные услуги
• Кто будет жить в квартире вместе с нанимателем
• Опись вещей в квартире (акт приёма-передачи)

Срок договора меняет права нанимателя. Договор заключают максимум на пять лет, а если срок не указан, он считается заключённым на пять лет. Договор на срок до года называется краткосрочным. На него не распространяются правила о временных жильцах, поднайме и преимущественном праве на продление, если сам договор не говорит иное. Нового постоянного жильца при любом сроке вселяют с согласия хозяина, для несовершеннолетних детей согласие не нужно.

2. Кто и когда подаёт уведомление о прибытии

Изображение: Сгенерировано с помощью ИИ редакцией ИА Караван Инфо

По общему правилу уведомление о прибытии иностранного гражданина подаёт принимающая сторона. Закон перечисляет случаи, когда это делает сам иностранный гражданин, и съём жилья по договору найма входит в их число. Наниматель подаёт уведомление лично или в электронной форме и прикладывает копию договора, в том же уведомлении можно указать детей, записанных в договоре.

Есть ещё два варианта. Если у собственника-россиянина и у нанимателя есть учётные записи на Госуслугах, уведомление подают там же, а хозяин подтверждает согласие через портал. Если собственник живёт за границей, наниматель уведомляет сам и прикладывает нотариально заверенное согласие хозяина.

Подтверждение учёта — отрывная часть уведомления с отметкой. При электронной подаче она приходит в личный кабинет на Госуслугах. Учёт оформляют на срок из уведомления, максимум на год. Паспорт и миграционную карту принимающая сторона забирать не вправе.

До подписания договора стоит договориться с хозяином, кто и каким способом подаёт уведомление, и получить отрывную часть до конца срока.

Если у вас РВП или вид на жительство. Обладатель РВП считается временно проживающим, обладатель вида на жительство — постоянно проживающим. Их адрес фиксирует регистрация по месту жительства. Заявление подаёт сам иностранный гражданин: лично, через Госуслуги или МФЦ, в течение семи рабочих дней с получения документа или с переезда в жильё. Основание для регистрации — право пользования жильём, к заявлению прикладывают подтверждающие его документы. Если владелец вида на жительство живёт не по месту регистрации, он может сам уведомить о прибытии с письменного согласия принимающей стороны.

Москва и Московская область. С 1 сентября 2025 года по 1 сентября 2029 года там идёт эксперимент по учёту иностранных граждан. Его участники — безвизовые иностранные граждане, приехавшие на работу, включая граждан ЕАЭС, кроме граждан Беларуси. С 1 сентября 2026 года к ним добавились безвизовые иностранные граждане, которые находятся в регионе дольше 90 дней не ради работы, кроме детей, граждан Беларуси и дипломатов. Для участников не действуют правила регистрации и учёта из глав 3 и 4 закона о миграционном учёте, включая порядок уведомления о прибытии. Участник сообщает о месте, где живёт, через приложение «Амина», а при переезде делает это в течение трёх рабочих дней. Если телефон больше трёх рабочих дней не передаёт геолокацию, человека снимают с учёта, а при отсутствии законных оснований для пребывания вносят в реестр контролируемых лиц.

3. Чем опасна «резиновая квартира»

«Резиновой» называют квартиру, где на учёт ставят людей, которые там не живут. Уголовный кодекс называет это фиктивной постановкой на учёт по месту пребывания, статья 322.3. Постановка фиктивна, если сведения или документы заведомо ложные, если человек не собирается жить по адресу или хозяин не собирается предоставлять ему жильё. Сюда же относится учёт по адресу организации, где человек не работает.

Наказание — штраф от 100 000 до 500 000 ₽ или в размере дохода за срок до пяти лет, принудительные работы до пяти лет или лишение свободы до пяти лет. От ответственности освобождают того, кто помог раскрыть преступление, если в его действиях нет другого состава.

При такой схеме фактический адрес человека на учёте не стоит. Нарушение правил миграционного учёта наказывается штрафом от 2 000 до 5 000 ₽, в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — от 5 000 до 7 000 ₽, в обоих случаях возможно выдворение.

4. Права нанимателя и расторжение договора

Выселить человека из жилья или ограничить его в пользовании, включая коммунальные услуги, можно только по основаниям и в порядке, которые установил закон. По требованию хозяина договор найма расторгает суд. После расторжения нанимателя выселяют на основании решения суда, а принудительно это делает судебный пристав-исполнитель.

Основания для расторжения по требованию хозяина (статья 687 ГК):

• плата не вносилась за шесть месяцев, если договор не устанавливает больший срок;
• при краткосрочном найме плата не вносилась более двух раз после срока платежа;
• наниматель или те, за кого он отвечает, разрушили или испортили жильё.

Суд может дать нанимателю до года на устранение нарушений, а по его просьбе отсрочить исполнение решения о расторжении ещё на год. При краткосрочном найме это правило действует, только если так записано в договоре.

Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, если письменно предупредит хозяина за три месяца. Менять плату в одностороннем порядке хозяин может только в случаях из закона или договора. Обеспечительный платёж возвращают, если обстоятельства из договора не наступили или обязательство прекратилось, при условии что стороны не договорились иначе.

За три месяца до конца срока хозяин должен предложить продлить договор или предупредить об отказе, если решил не сдавать жильё хотя бы год. Если он промолчал, а наниматель от продления не отказался, договор продлевается на тех же условиях.

5. Если хозяин выселяет без суда

Самовольная смена замков, вынос вещей или отключение коммунальных услуг в споре о жилье могут оказаться самоуправством. Когда такие действия причинили существенный вред, наказание уголовное: штраф до 80 000 ₽, обязательные или исправительные работы, арест. С насилием или угрозой — до пяти лет лишения свободы. Без существенного вреда это административное нарушение со штрафом от 100 до 300 ₽ или предупреждением.

Что делать в такой ситуации:

• позвонить в полицию по номеру 102 или по единому номеру 112;
• снять происходящее на фото и видео;
• сохранить договор, переписку с хозяином и подтверждения оплаты;
• за испорченные или пропавшие вещи требовать возмещения убытков через суд.

6. Как распознать обман при поиске жилья

Хищение денег путём обмана — мошенничество по статье 159 УК. При съёме жилья настораживают просьбы заплатить до осмотра квартиры, до подписания договора или только за то, чтобы попасть в список желающих. Та же осторожность нужна, если «агент» берёт деньги за подбор вариантов без письменного договора.

Перед оплатой:

• Квартира осмотрена лично
• Выписка из ЕГРН сверена с паспортом хозяина
• Договор подписан обеими сторонами
• Деньги переданы под расписку или переводом с назначением платежа

7. Что изменится с 3 ноября 2026 года

С 3 ноября 2026 года вырастут штрафы:

Частые ошибки

• Снимать жильё без письменного договора. В споре тогда нельзя сослаться на свидетелей.
• Считать, что уведомление подаст хозяин. При договоре найма закон поручает это нанимателю.
• Соглашаться на учёт по чужому адресу. Это схема «резиновой квартиры».
• Платить до осмотра и подписания договора. Без договора и расписки оплату трудно доказать.
• Обходиться без отрывной части уведомления. Именно она подтверждает постановку на учёт.
• Съезжать молча, когда меняют замки. Выселение после расторжения договора происходит по решению суда.

Частые вопросы (FAQ)